Koop breekt geen huur. Wat dat betekent voor de verkoop, hoe de waardering werkt en waarom particuliere kopers meestal afhaken.
Een verhuurde woning verkopen is iets anders dan een lege woning verkopen. De huurder blijft na de verkoop gewoon zitten, want koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar neemt de lopende huurovereenkomst ongewijzigd over.
Waarom particuliere kopers afhaken
Iemand die zelf in een woning wil wonen, kan een verhuurd pand niet gebruiken. De vijver van kopers bestaat daarmee alleen nog uit beleggers, en die rekenen met rendement in plaats van met woonwensen. Bovendien financieren beleggers vaak met een hypotheek, wat een extra voorbehoud en dus extra onzekerheid oplevert.
Hoe wordt een verhuurde woning gewaardeerd?
De waarde hangt af van de verhouding tussen de leegwaarde en de huuropbrengst. Deze punten wegen het zwaarst:
- De leegwaarde van de woning en de leegwaarderatio
- De huidige huurprijs afgezet tegen de markthuur
- Het type huurovereenkomst en de resterende looptijd
- Een eventuele huurachterstand of lopend geschil
- Het energielabel en de verduurzamingsopgave
Ligt de huurprijs ver onder de markthuur, dan drukt dat de waarde. Een tijdelijk contract of een huurder die op korte termijn vertrekt, werkt juist prijsverhogend.
Verkopen bij een probleemhuurder
Huurachterstand of een moeizame relatie met uw huurder maakt een verkoop via de makelaar vrijwel onmogelijk: bezichtigingen lopen stuk en kopers schrikken af. Een professionele koper neemt dat risico wel over, omdat die de situatie na de overdracht zelf kan afhandelen.
En uw huurders?
Voor de huurder verandert alleen de partij die de huur incasseert. Huurprijs, rechten en opzegtermijnen blijven ongewijzigd. Een nette verhuurder informeert zijn huurders na het tekenen van de koopovereenkomst, zodat zij weten wie hun nieuwe aanspreekpunt is.
